La loi ALUR, publiée le 26 mars 2014 entraîne un certain nombre de changements pour les copropriétés, en particulier pour les travaux d’économies d’énergie. En voici les principaux changements.

L’abaissement des majorités de vote pour certains travaux. (art 59)

La loi ALUR assouplit les règles de votes entre autres pour les travaux de transformation, addition ou amélioration, ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. Ces travaux se votent maintenant à la majorité 25 (majorité absolue de l’ensemble des tantièmes présents, représentés ou non représentés).

Les travaux d’économie d’énergie se votent maintenant à la majorité 25 voire 24 s’ils sont rendus obligatoires par la réglementation ou un arrêté de police ou dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique. De plus, ils bénéficient de la passerelle 25-1 qui permet à l’assemblée de revoter immédiatement à la majorité 24 des travaux qui ont obtenu au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ces dispositions devraient permettre de voter beaucoup plus facilement des travaux de rénovation énergétique.

La loi supprime également le droit de veto des copropriétaires du dernier étage en cas de surélévation. Ils gardent par contre la primeur de l’achat des appartements construits au-dessus de chez eux.

L’abaissement des différentes majorités est à effet immédiat. Pensez-y si votre Assemblée Générale n’a pas encore eu lieu.

L’obligation de se prononcer sur la réalisation d’un “Diagnostic technique global” (art. 58)

Cette mesure s’applique à toutes les copropriétés de plus de 10 ans.

Il s’agit d’un état des lieux des parties communes et équipements communs, de leur état de vétusté, du respect des normes en vigueur. Ce diagnostic contient également un Diagnostic de Performance Énergétique. Si votre copropriété est soumise à l’audit énergétique obligatoire, celui-ci remplacera la partie DPE du diagnostic technique.

Suite à cet état des lieux, le diagnostic technique propose une liste d’améliorations ainsi qu’un plan de travaux pour les 10 prochaines années.

Le Diagnostic Technique Global doit être mis à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale avant le 31 décembre 2016.

La création d’un fonds travaux obligatoire dans toutes les copropriétés, rattaché au lot. (art 58)

Afin d’anticiper le financement des travaux à faire sur la copropriété, la loi impose la création d’un fonds travaux pour toutes les copropriétés. Ce fonds travaux devra être abondé au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel de la copropriété chaque année. Les sommes versées ne sont pas remboursées en cas de vente d’un lot.

Ce fonds travaux doit être déposé sur un compte bancaire spécifique.

Quand le montant du fonds atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux (et/ou la suspension des cotisations au fonds).

La loi a malgré tout prévu quelques exceptions :

• les immeubles neufs en copropriété pendant 5 ans,
• les copropriétés de moins de 10 lots qui auront pris la décision à l’unanimité de ne pas instituer de fonds de travaux,
• les copropriétés dont le diagnostic technique global fait apparaître l’absence de besoins de travaux au cours des 10 prochaines années.

D’autres dispositions concernent les copropriétés dans la loi ALUR.

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter un Conseiller de MVE à copro@agence-mve.org ou au 01 42 87 99 44.